为何田园综合体10个项目7个失败2个惨淡1个成功

2017-10-16 16:48:06 zhangyue 16

看到网上一组数据,说我国的休闲农业旅游人次高达22亿,产值440亿,带动790万人次就业。乍一看这数据喜人,形势喜人,再一想,这组数据的真实性如何?


田园综合体


休闲农业是什么?查了一下,有很多种解释,这些概念混淆了观光农业、旅游农业、观光休闲农业、观赏农业、观尝农业、体验农业、旅游生态农业、田园农业、饭店农业、农村旅游等10余种,大部分文献对该产业的定义也基本集中在旅游观光这一领域。

目前市面上对于休闲农业的理解局限于通过利用农村资源,发展农村地区旅游,也就是乡村旅游这个范畴,但其对农业的休闲功能理解并不深刻。

相对完整的、休闲农业的定义是,休闲农业是以农事活动为体验的项目基础,以农业为美丽的景观,以农村为舒适的氛围和场境,把农业和旅游业结合在一起,吸引消费者前来观赏、品尝、购物、劳作、体验、休闲、度假的一种新型农业生产经营形态,围绕字做活农业旅游。

本来还没搞明白休闲农业,2017年一号文件提出一个田园综合体,各路媒体争相报道,一二三产结合,还有更多专家提出了田园综合体的标准模块,其本质还是休闲农业。华丽的辞藻给了乡村旅游更多的遐想,激发了投资商的投资欲望,新闻媒体近日播报,一个田园综合体动辄几十亿,甚至上百亿。很难想象在基本农田和一般农田可以种出几十亿的回报。所以说,大家对休闲农业的理解存在一定误区。

误区一、休闲农业重

休闲农业行业内有个721规律,10个休闲农业项目,七个失败,两个惨淡,一个成功。因为很多项目上马时缺乏商业模式的设计。农村的用地包括基本农田,一般农田,宅基地和农村集体建设用地。基本农田按照法律规定只能种粮食蔬菜或中试。一般农田允许种粮经饲作物。宅基地和集体建设用地目前还没能直接入市。


田园综合体设计


回归土地的本质,农田种养靠的是农产品,我国WTO以后早已进入国际化的农产品竞争,西方发达国家的低成本农产品早已让农民的农产品无法抬头。加上我国43%左右的农民人口比例,6亿多农民都靠天靠地吃饭,看到什么价格好就种什么,跟风严重,周期性明显,所以种地理论上赚钱,实际很难赚钱。

但城市化给农村土地带来了空间经济的机会。城市拥挤,繁忙,空气差,食品安全等问题迫使城市居民向往农村生活。从土地产出的角度看,这时候,土地产出的不是农产品,而是整体的景观,场景,氛围和生活,是无形的服务。其核心是客流,赚的是餐饮,住宿,娱乐,门票等综合收入。

如此,就得注意农旅的结合。游客是休闲农业的客群。

误区二、休闲农业重

有农有旅似乎全了,但还不够,毕竟我们的城市化有个历程,很多城区也都有农田,农村地区在我国太多了。光自然风光的山水还看不完,凭啥要来农业区域?——也就是说,拼完了的项目后拼什么?


景观规划设计


我们可以想象一下迪士尼。迪士尼没到浦东以前,谁能想象川沙这个地方会有那么多游客过去玩,人们去了那里也不记得川沙这个地名,只记得上海的迪士尼。这就是文化的魅力。山水景观为何吸引人,因为山水有其独特的自然属性,具备唯一性,稀缺性,不可替代性的特征。也可以称之为资源。好的IP可以成为区别于其他休闲农业区的符号,深入游客印象。

误区三、休闲农业重规模选位

一部分房地产商、开发商有钱了喜欢上规模,而忽视所处的区位。休闲农业是不可移动的产品,它产出的是体验和服务,其成功的核心是人气。也就是需要游客从市区到农村,这属于人口空间移动的范畴,国外称之为空间交互,影响其人口流动的因素,主要包括距离,交通,资金成本和时间成本。如果离开城区过远,而其他选择就会被替代。为此,选位很重要。

误区四、休闲农业重服务营销

有很多人以为,酒香不怕巷子深,所以不会考虑营销问题,而且以为散客就够了,不需要团客。任何一项投资是有成本的,尤其是资金成本。投资回报期很重要,人气是解决收入的主要因素。显然,营销也同样重要。

(注:其实这里涉及到硬币的另一面,现在不少地发开发休闲农业或其它项目,重营销轻服务的情况也不少,推广文案和图片超级牛,广告做得震天响,到了现场一片心塞和失望的情况也不少见,所以两种极端都不要有,平衡发展才是王道。)

综上所述,休闲农业是解决三农问题的重要途径。但需要理性看待,更需要理论支撑,数据支撑。


田园综合体设计


财政部日前下发通知表示,2017年将在河北、山西等全国18个省份开展田园综合体建设试点。田园综合体将对农业型特色小镇的发展给出更加具体的方向和发展路径,并注入新活力,是中央一号文件提出的具体政策指向,简单来说就是补钱、补地、补机制、补固定资产,这些都是当前农村产业发展、乡村建设的瓶颈所在

国家政策形势:

新型城镇化美丽乡村等国家政策下,借助田园综合体模式探索田园经济,无疑符合国家政策、产业发展大势。


商业空间设计

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